O IGP-M, popularmente chamado de “inflação do aluguel”, é o índice de reajuste inflacionário, comumente utilizado como base para reajuste anual dos contratos de aluguel. Este índice leva em consideração, de forma conjunta, a variação nos preços internacionais de produtos no atacado, matérias-primas como petróleo e minério de ferro, além de materiais e mão-de obra ligados à construção civil, dessa forma, ele é composto pelo índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e pelo Índice Nacional de Custo de Construção (INCC).
De acordo com a FGV (Fundação Getúlio Vargas), nos últimos 12 (doze) meses, o IGP-M acumulou inflação de 32,02%, destoando em valor muito superior ao da inflação apurada pelos demais medidores de inflação do País, tais como o IPCA, que fechou o ano de 2020 com uma variação acumulada de 4,52%, o que se explica ser decorrente, além dos efeitos econômicos negativos da pandemia mundial da COVID-19, ao aumento de preços de combustíveis para o consumidor final (12,68%), ao aumento do valor das commodities agrícolas brasileiras para exportação e a elevada desvalorização cambial do real.
E, apesar de tais fatores econômicos não guardarem qualquer relação direta com o setor imobiliário, propriamente dito, o IGP-M continua sendo o principal indexador de aluguéis de imóveis no mercado, fazendo com que o índice perdesse a natureza de mera recomposição da inflação, que seria o seu propósito, transformando-o em verdadeira remuneração dos contratos, ocasionando assim uma onerosidade excessiva às locações e um desequilíbrio contratual ao locatário.
Assim, percebe-se que no atual cenário econômico, fica evidente que o IGP-M foge à realidade das relações contratuais pactuadas, não correspondendo ao índice mais adequado para o reajuste contratual.
Nesse sentido, deve-se buscar o restabelecimento do equilíbrio econômico do contrato, afetado por evento extraordinário e imprevisível, que tornou a prestação de uma das partes excessivamente onerosa. Com isso busca-se que o contrato continue a ser, na medida do possível, adequado aos contratantes, notadamente para se cumprir a sua função social, evitando que uma parte abuse do direito de se valer de desproporcional índice de reajuste inflacionário ensejando um ganho indevido.
Diante do atual cenário tem-se como importante a busca da modificação do contrato celebrado entre os particulares, fundamentado na teoria da imprevisão, instrumentalizada pelo princípio rebus sic standibus objetivando a execução do contrato nas mesmas condições em que pactuado. Para isso, será, mais do que nunca, necessária a capacidade das partes negociarem através de métodos consensuais, a fim de evitar qualquer intervenção externa na relação contratual e o aumento de disputas que já sobrecarregam o Poder Judiciário.
Apesar do tema ser ainda muito recente e bastante controvertido, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já se posicionou favoravelmente à substituição do IGP-M pelo IPCA para fins do cálculo de reajuste anual de alugueis contratado, levando em consideração: (a) a discrepância, aliada aos impactos decorrentes das medidas de isolamento social impostas pelo Estado e; (b) a revisão por onerosidade excessiva como medida excepcional na busca de reestabelecer o reequilíbrio contratual por acontecimento extraordinário e imprevisível, tornando a prestação excessivamente onerosa a uma das partes.
Ainda, na intenção de regulamentar o índice de reajuste dos contratos, a Câmara dos Deputados aprovou, no último dia 07 de abril, regime de urgência para um projeto de lei que limita a correção dos contratos à inflação. A proposta que tramita atualmente na Câmara prevê que o teto para reajuste dos contratos seja o IPCA ou outro índice oficial de inflação, caso ele seja extinto. A iniciativa, no entanto, vem sendo criticada como uma tentativa de intervir em uma relação de mercado.
A FGV (Fundação Getúlio Vargas), por meio do Instituto Brasileiro de Economia, responsável pela divulgação do índice, também já admitiu que estuda, ainda que em fase preliminar, um novo indicador para substituir o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) na base de cálculo dos contratos de aluguel no País.
Nesse sentido, apesar das recentes tutelas judiciais de urgência concedidas, ressalva-se que o tema ainda é bastante polêmico entre os juristas e não há uma Jurisprudência consolidada e pacífica sobre a questão, de modo que recomenda-se primeiramente a busca da resolução consensual, com a renegociação e ajustes entre as partes e em último caso, seja feita uma análise jurídica mais fundamentada do caso concreto e o acompanhamento dos citados precedentes judiciais para avaliação dos riscos contenciosos envolvidos e decorrentes de eventuais demandas judiciais.
Gabriela Benine Salício.
Este boletim apresenta um resumo de alterações legislativas ou decisões judiciais e administrativas no Brasil. Destina-se aos clientes e integrantes do Aires Teixeira Benine Advogados. Este boletim não tem por objetivo prover aconselhamento legal sobre as matérias aqui tratadas e não deve ser interpretado como tal.